Нужно ли уведомлять других собственноков о продаже машиноместа
1 «серый» и 2 законных способа продать машино-место в жилом комплексе
- 16545
- 12.3.2015
В подземном паркинге жилого дома, как правило, находятся машины всех жильцов. А это значит: при продаже его разрешения у владельцев парковки придется спрашивать все соседские фамилии и адреса соседей по дому.
А их может оказаться и 100, и 150 и 200 человек.
В принципе, существует как минимум один законный способ продать машино-места в подземном паркинге жилого комплекса.
Во-вторых, в Екатеринбурге предложения почти всегда опережают спрос. Потенциальных покупателей как минимум один раз на десять больше – обычно это жители одного многоквартирного дома или владелец земельного участка под ним.
А последий может предложить покупателям квартир хорошие бонусы и скидки на машино-места.
Квартиру в доме можно продать достаточно сложно, частному продавцу паркинга придется «двигаться» по цене.
На улице Машиностроителей,30 в Петербурге открылся паркинг за 450 тысяч рублей. Частное лицо предлагает свою машину и 290 тыс руб.
А вот такая разница. Кто-то купил у застройщика за такую цену, а продать не может».
На сегодняшний день парковочное место является объектом общедолевой собственности. Застройщики продают машино-места как доли или паи, так как закон не позволяет регистрировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества». Артем Денисов управляющий партнер юридической компании «Генезис»: — Признание права на машину (машину) как части недвижимости создает определенные неудобства для владельцев объектов иных видов: например – при регистрации ее вне границ участка земли без обособленного строения» [/stextbox].
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: — Признание права собственности на машино-места не как самостоятельного объекта недвижимого имущества вызывает определенные неудобства.
По правилу, закрепленному в ст.
246 ГК РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности иным путем осуществляется по соглашению всех ее участников.Машино-места – это объект недвижимости. «На практике в случае продажи машинного пространства собственнику сначала приходится предложить выкупить его всем остальным владельцам или получить отказ от других владельцев».
На него, как и на жилье, выдается свидетельство о праве собственности.
Квартира или доля в квартире сложнее продать, чем машино-месте. Но из этого следует: если у квартиры нет 100 собственников и для паркинга это обычная ситуация — продай машину!
На сегодняшний день существует, как минимум три способа продать машино-места в подземном паркинге. Два из них полностью соответствуют букве закона и два являются «обходными» путями реализации.
Первая сложность состоит в выявлении имен и адресов собственников остальных долей.
ТСЖ может не знать о составе владельцев.
При подписании бумаг у нотариуса, процедура занимает несколько дней. Однако на практике требуется соблюдение двух способов: при подписанном бланке бумаги и отправлением телеграмм с уведомлением (слишком большие расходы в данном случае).
В соответствии с Гражданским кодексом РФ отказ является нарушением прав. Согласно статье 147 ГК, если в течение месяца никто не ответил на запрос Росреестра и сделка зарегистрирована по результатам отправленных извещений.
Совладелец не получил извещение вовремя. Продавец имеет право в течение трех месяцев требовать перевода покупки на себя, тогда продавец получит обратно деньги покупателю и может выйти из сделки снова.
В данном случае от покупателя потребуется передать полномочия главе ТСЖ.
Однако далеко не во всех жилых комплексах заведен такой порядок.
В ходе сделки по покупке паркинга все покупатели пишут доверенность на главу ТСЖ о том, что он представляет их интересы.
В принципе, такая схема может быть оспорена в суде. Олег Ярушин (Юков и партнеры): «В законе написано про доверенность».
Екатеринбург: «В законе написано, что собственникам необходимо согласие владельцев. Про доверенность там ничего не сказано».
Поэтому я считаю, что такие сделки могут быть оспорены.
У нас люди иногда пытаются оспорить договор займа, в котором лично расписались.
«По закону оспорить в суде можно, но вряд ли кто-то будет на это способен. Если объект продается по рыночной цене и дефицита машиномест нет — то трудно ожидать того же от соседки».
Этот способ предполагает заключение притворной сделки – под видом одной операции производится другая. Наказание за совершение подобных сделок не предусмотрено законом.
Покупатель может вернуть квартиру, а продавец – деньги. При притворной сделке покупателя и продавца обяжут возвратить их продавцу за вычетом налогов (в данном случае от других сособственников).
Александр Бабичев, директор РК «Проспект»: Капиталисты не заинтересованы в обмане покупателя
В этом комплексе 98 долей. Невозможно связаться со всеми и получить согласие от всех.
Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».
Если продавец и покупатель являются незнакомыми людьми, то сделка дарения может поставить покупателя под удар. В отличие от договора купли-продажи или продажи по которому имущество передается свободным от прав третьих лиц в договоре одаривания не зафиксировано: это нарушение закона при условии что на объект могут претендовать другие лица.
Предъявить продавцу нечего. И еще одна особенность: в этом случае налог с продажи будет платить «одаряемый» – то есть покупатель, тогда как при покупке машино-места он платит 13% (в отличие от сделки купли) — продавец).
*** Вывести продажи машино-мест из «тени» могли бы законодательные изменения.
В законодательном плане не видят препятствий для регистрации машино-мест в подземных паркингах как самостоятельных объектов.
«Я не вижу, в чем может быть препятствие законодательно закрепить паркинг объектом собственности и делать его объектами недвижимости. Для этого достаточно изменить всего одну статью».
«У нас некоторые вещи доходят даже, к сожалению», — говорит Сергей Лавров.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: — В Госдуме рассматривается законопроект N 174235-6 «О внесении изменений во статью 2 и главу 20 технического регламента о безопасности зданий. Пояснение к законопроекту гласит, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-места как отдельного объекта недвижимости. Отметим также то обстоятельство, что некоторые девелоперы бьются над тем, чтобы оформить машины в качестве индивидуальных объектов.
В исключительных случаях они это могут сделать (за ограждения принимаются бордюры).