Налог с продажи коммерческой недвижимости

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Налог с продажи недвижимости по закону РФ облагается налогом. Каким он может быть, если продается нежилое помещение?

Нежилым признается помещение, не отвечающее критериям жилого помещения как объекта недвижимости и соответствующего закрепленным в законодательстве санитарно-техническим нормам.

На практике существует несколько разновидностей расчета налога с продажи объекта недвижимости, но в принципе они не связаны. Рассмотрим их подробнее далее (это мы рассмотрим позже). Налогообложению подлежит доход от любой реализации любого недвижимого имущества при условии владения им менее длительного периода чем тот срок, который установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты соответствующего вида налогов на доходы физических лиц — по крайней мере так установлено законом для критерия освобождения физического лица от налогообложения доходов от соответствующей сделки;

Налогообложению подлежит доход от продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им менее длительного периода. При этом если объект недвижимого имущества использовался в предпринимательской деятельности или применялся для ведения бизнеса НДФЛ уплачивается только с этого дохода и ни какой компенсации не возникает за счет налога на продажу такого жилья.

Налоговые критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо к тем видам деятельности в которых используется предпринимательская деятельность, не определены. Поэтому вероятность того, что ФНС признает помещение жилым (особенно если тип помещения — склад или ангар), выше чем при использовании его для коммерческого использования). Фактом признания продаваемого нежилого помещения объектом коммерческой деятельности может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение никогда в жизни человека еще и нигде налогоплательщикам по закону не принадлежало — налогом с продажи такого помещения облагается доход от его покупки.

Соответствующий период:

1. Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).
2. помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
3. помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
4. Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
5. Составляет 3 года для:
   • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
   • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
   • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
6. объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;

Важный нюанс: в законодательстве региона РФ установлены периоды владения объектами недвижимости, которые могут быть уменьшенными вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или для отдельных граждан).

В каком порядке исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости? Налог рассчитывают в случае, если объекты коммерческой собственности (вне зависимости от срока владения) используются для коммерческих целей. Доходы человека при использовании помещения в качестве коммерческого объекта облагаются НДФЛ по ставке 13% с дохода физлица – 6%).

Налог исчисляется на основе налоговой базы, которая в общем случае равна сумме сделки по договору купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщиков):.

• Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Налог на недвижимость составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как жилой — 1 млн руб.). Именно с этой точки зрения имеет значение правильная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно.

Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект жилого назначения – если на то есть законные основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А.

После этого налог составляет 58 500 рублей, то есть 13% от 450 000 — 250 тысяч.

• Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которую предыдущий владелец помещения передал предыдущему владельцу при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании), если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика.

Налог на доходы от продажи недвижимости не платится в том случае, если сумма расходов превышает доход налогоплательщиков с продаж данной квартиры. Приведем пример: Иванов А.С. продал автомобильный ангар за 2 000 тысяч рублей и купил его еще до 2015 года (сборы были сделаны только после покупки). Налог уплачен полностью из доходов по продаже имущества — 12% от двух миллионов долларов!

Иванов в 2015 году купил у Петрова В.С. ангар за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся копией договора купли-продажи объекта недвижимости и другими документами при сделке (копия отсутствует) [1]

В российском законодательстве существуют нормы, которые позволяют скорректировать налоговую базу по доходам от продажи объектов недвижимости на основании кадастровой цены. Данные положения распространяются только в отношении сделок до 01.01.2016 года при условии соблюдения следующих нюансов: Если доходы меньше величины его кадастровой стоимости (коэффициент устанавливается законодательно), то налог принимается равным соответствующей рыночной цене, умноженной на 0,7.

Если доходы меньше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, конечно же, налог будет уменьшен в порядке нижеприведенного расчета:.

Это правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года регистрации в Росреестре отсутствует. В этом случае нужно знать действующие нормы права региона РФ и их применение к сделкам с помещениями: налоговый вычет для всех категорий граждан соотносительно юридическим основаниям пользования соответствующими льготами может быть уменьшен до нуля.

По сути, налог на доходы с продажи помещения может быть уменьшен за счет применения налоговых вычетов (например, имущественных), установленных для всех категорий граждан соотносительно юридическим основаниями их пользования. Речь идет о социальных вычетах: рассмотрим то обстоятельство, как они влияют непосредственно на фактический размер НДФЛ от реализации объекта недвижимости и в чем заключается разница между размером «классических» вычета по расходам или других таких выплат?

При этом тот факт, что куплен жилой объект и продается нежилой (это неважно), никакой роли в применении вычета нет. Он используется для взаимного зачета налога с налогом частично или полностью

Пример. Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей.

В 2016 году Савельев сможет получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 250 тыс.). Обращаясь за налогом, он может использовать часть специального налогового вычета (97 500) для возмещения налога с доходов на покупку гаражей), которые ему причитаются к получению как налоговый доход по доходам уменьшенным до 200 тысяч и выше; если же обратиться после этого года через ФНС — остаток суммы можно будет передать налоговой инспекции или НДФЛ…

Написав заявление в ФНС, Савельев может использовать часть вычета для зачету налога. В итоге он ничего не будет должен государству: сумма налогового кредита составляет 162 500 рублей (260 000 — 97500).