Как рассчитать размер неустойки по дду
Как рассчитать неустойку по ДДУ
» Право на получение пени по договору долевого строительства предоставляется каждому участнику ДДУ в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона No214-ФЗ.
Для наглядности мы также приведем формулу и примеры расчета неустойки по ДДУ.
Если застройщик нарушил срок передачи ключей дольщику, он обязан уплатить неустойку (также именуемую пеню) в размере 1/300 от цены договора за каждый день просрочки.
Неустойка по договору долевого участия определяется формулой, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.
Для дольщиков — граждан и для застройщика – ИП установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.
Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями жилья, не связанным с предпринимательством. Закон предоставляет таким долевым покупателям дополнительную защиту в виде удвоения полученной от застройщика суммы (неустойка).
В связи с пандемией коронавируса для дольщиков не положена дополнительная защита. Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск: могут самостоятельно защищаться от возможных убытков или же сами их приносить в жертву эпидемиям COVID-19
«Нс» = 2 / 300 * Пр (неустойка по 114-ФЗ) — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика. В формуле: «Ns» – это независимая стоимость квартиры согласно ДДУ;«Цн», цена которой определяется на сайте ЦБ в процентах»; 1 — ключевая ставка Центрального банка РФ для расчета процента от цены продажи объекта недвижимости; «ПР», как правило, рассчитывается из ставки Банка России, действующей сегодня и указанной на официальном сайте Центробанка.
Количество дней просрочки в мае, июне и июле составляет: 31 день в майе (30 суток) ; 15 дней – это 107 дней.
Сумма неустойки составит: 1 800 000 * (7,25*0.01) + 2 / 300 = 93090 рублей. Неустойка рассчитывается примерно так же – две двойные неустои с застройщика приводятся в исполнение без учета ключевой ставки ЦБ РФ;
«Нс» = «СтЦб»* Стцб», 300 * Пр, где: Нсн — сумма пеней по ДДУ (начиная с суммы неустойки); – цена квартиры согласно ДД «СтЦБ», определяемая на основании дду; в сумме составляет 100% от цены жилья.
В данном примере указана ставка, рассчитанная по формуле «Пр» («725*0.01)»). Сумма неустойки составляется из следующих компонентов: Здесь насчитывается количество дней просрочки передачи квартиры застройщиком.
Если квартира приобретена в ипотеку, то она рассчитывается по полной стоимости квартиры от банка.
Если недвижимость приобретена в рассрочку, то не включаются и суммы уплаченных банку процентов.
- Размер ключевой ставки ЦБ РФ.
Чтобы рассчитать неустойку по ДДУ, необходимо знать ключевую ставку ЦБ РФ. Эта ставка является аналогом ставки рефинансирования (однако для дольщика разница в разнице составляет всего 1 процент).
Размер ставки ЦБ время от времени меняется.
Действующую ставку можно посмотреть на сайте Центрального банка.
Чтобы упростить подсчет, воспользуйтесь нашим калькулятором с возможностью выбрать нужную ставку.
С 26 апреля 2021 года по 27 июля 2020 г. вводится новая процентная ставка: с 22 марта-2022 — 4.25% c 29.07.2020 – 5.4%с 30.04.2020 — 6%С 16.12.2019 — 6,3% со 02.02.2018 г.
— 6.5% с 09.09.2019 г. по 27.10.2019 — 7% с 29.07.2019 г.
по 17.12.2017 г. – 8,25% с 18.09.2017 г.
по 29.10.2017 г. – 8,5% с 19.06.2017 г.
по 17.09.2017 г. – 9% с 02.05.2017 г. по 18.06.2017 г. – 9,25% с 27.03.2017 г.
по 01.05.2017 г. – 9,75% с 19.09.2017 г.
По 26 марта – 10% по 27.03.2017 г. — 11% с 14.06.2016 года, до 18.09.2015г. — 10 процентов
Отсчет периода просрочки начинается на следующий день после этой даты.
В расчет включаются все дни – и календарные, и рабочие.
Чтобы не считать дни вручную, воспользуйтесь нашим .
Эта дата должна быть указана в договоре долевого строительства как, и застройщик не может отступить. Это нарушение закона: если цена договора будет меньше или ниже этой даты (этого могут лишить права на собственность), то суд примет это во внимание лишь при оговорке строительной компании – но она потеряет деньги за такой срок!
Важно не запутаться в указанных в договоре сроках.
Для исчисления взыскиваемых с застройщика пеней используется срок передачи квартиры участнику долевого строительства. Срок сдачи объекта (многоквартирный дом) в эксплуатацию, указанный в договоре долевого участия), не учитывается при определении размера штрафных санкций за просрочку по договору на несколько месяцев раньше срока его получения.
В некоторых случаях срок передачи может быть определен конкретной датой, например днем написания претензии и подачи. Если же он не указан в условиях ДДУ (если это дата начала календарного квартала), отсчет будет вестись с даты подписания акта приема-передачи дольщиком).
В нем указывается просьба взыскать пени на день вынесения судебного акта по делу.
Рассмотрим, как рассчитывается неустойка по договору долевого участия на конкретном примере.
- ключевая ставка ЦБ составляет 7.25% (для целей расчета в формуле ее нужно указать, как 0.0725)
- застройщик должен был передать ключи 1 апреля, а передал 15 июня. Просрочка составила 76 дней;
- квартиру приобретает гражданин-потребитель.
- цена квартиры составляет 2,1 миллиона рублей;
Мы использовали формулу для расчета неустойки по договору долевого участия: 2 100 000 * 76 – 0,0725*2/300 = 77 140 руб.
Мнения судов по этому поводу разделились.
Статья 6 Закона 214-ФЗ устанавливает, что ставка ЦБ РФ применяется на день исполнения обязательства застройщиком — то есть – на момент передачи квартиры.
В большинстве случаев суды используют ключевую ставку ЦБ РФ на дату акта приема-передачи (а при его отсутствии — и без него). Эта дата определяется, как первоначально определенная для исполнения обязательства застройщиком. Однако в этом случае дольщик может оказаться невнимательным к ней или ее росту с тех пор.
При таком подходе весь период просрочки делится на части – от одного изменения ключевой ставки до другого.
А потом сумма суммируется. В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки по ДДУ, проиллюстрируем их конкретными цифрами:.
Допустим, цена квартиры в 2 100 000 рублей купленной дольщиком-физическим лицом составляет 2.100 тысяч. Застройщик должен был передать квартиру 30 июня 2018 года и передал 29 сентября 2022 г.
Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составила: 7,75% с 11 января 2018 года по 10 февраля 2022 года (42 дня); 6 процентов с 12 марта 2017 года и 27 апреля 2018 года (143 дня).
В случае использования Варианта 1 ставка на дату акта приема-передачи (30 июня 2018 года) – 7,25%. Не забываем также и про неустойку в двойном размере).
Считаем сумму неустойки: 2 100 000 * 7,75%*2 / 300 * 181 = 196 385 рублей.
- за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года, сумма рассчитывается следующим образом:
2 100 000 * 7,75% *2 / 300 * 42 = 45 570 рублей
- за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года, сумма ко взысканию с застройщика будет рассчитана следующим образом:
2 100 000 * 7,5% *2 / 300 * 42 = 44 100 рублей
- за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года, сумма рассчитывается как:
В итоге: 2 100 000 * 7,25% + 300 = 98 455 рублей.
Очевидно, тот случай когда ставка ЦБ РФ повысилась в период просрочки. Это преимущество будет обеспечено при использовании ставки на день ДДУ или судебного решения. И наоборот: если ставка снижалась и не превышала размер ставок по договору долевого участия, расчет стоимости квартиры происходит с учетом того дня, который застройщик должен был передать согласно дду либо судебному решению может быть более выгодным для покупателя жилья (см. ниже).
Но при расчете нужно учитывать, что возможны различные варианты развития событий. Поэтому стоит уточнить у юриста позицию судов в том регионе или городе, где будет взыскиваться неустойка и какие интересы имеют суды с той территорией (где предполагается выплатить компенсацию).
Посоветуйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-16 доб. 226 Санкт–Петербург, Ленинградская области.