Аренда офиса или приобретение его в кредит расчет

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Что выгоднее для инвестиций в небольшие коммерческие помещения — купить квартиру или помещение под магазин, офис и салон красоты?

Как выглядит коммерческая недвижимость в Москве и какие ставки на нее существуют, рассказали эксперты. Какие цены предлагаются для аренды коммерческих помещений?

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев предложил сравнить две квартиры: двушку площадью 50 кв. м и трехкомнатную квартиру

В Москве строятся офисные помещения по той же цене, что и в спальном районе Москвы. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс руб.

В течение 17 лет затраты на ремонт, мебель и обстановку окупятся примерно через 12–18 месяцев.

руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче.

В столичном стрит-ретейле самая высокая доходность. По данным компании Knight Frank, на рынке аренды по итогам года находится лидер — 10–12% (в центре 8–10%). [/stextbox] «Средний показатель для спальных районов составляет 0–2 процента со сроком окупаемости 10-12 лет», – рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Кnight France Виктория Камлюк.

«У коммерческих площадей есть и другие преимущества перед квартирными. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркета недвижимости» Константин Енин относит, например:.

Здесь все договоры удостоверяются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет быстрее решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин.

— Часто арендатор коммерческих помещений сам производит ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами.

Успешная работа их зависит от множества факторов: назначения (офисы, торговля и т. п), планировки территории, транспортной доступности, окружения.

Покупателю необходимо знать, что существует несколько возможных вариантов покупки помещения.

В Москве представлены самые разные помещения под салоны красоты, аптеки и кафе. Самые популярные — это магазины различных сегментов – торговые центры всех форматов: ресторанные или кофейные комплексы, сети магазинов по уходу за детьми, спортивные студии, медцентры…

В местах с высокой проходимостью и низкой плотностью населения на объекте быстро уходят помещения в тех районах, где есть высокая посещаемость или большая концентрация людей.

Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот.

» Помещения в торговых центрах – тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.

В любом случае за консультацией к специалистам лучше обратиться (как и в большинстве случаев с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана, ясной цели использования этих помещений.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса для инвестора с небольшим капиталом, скорее всего, будет неподъемной задачей», – считает председатель правления группы компаний «Миэль» Александр Соколов.

Оксана Вражнова.

— А попроще, напротив – несет с собой множество рисков. Основной из них — простой дом или помещение; без квалифицированного управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

В Москве цены на аренду коммерческих помещений очень велики — 1 кв. м может стоить и 35 тыс руб, и 1,5 млн рублей соответственно.

В Москве можно приобрести помещение в новостройке, которая будет неликвидной. Это может быть очень дорого и за это придется платить больше всего – от 30 до 50 млн руб. при арендных ставках 1,5–2 раза выше».

По оценке специалистов, арендная плата может достигать 0,7 млн руб. В итоге срок окупаемости составит десять лет

руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

В новых жилых комплексах можно найти помещения, аренда которых составляет около 32 тыс. руб в месяц — приобрести их за 3 млн рублей. По данным «НДВ», на рынке Москвы есть помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующей возможностью аренды от 22,5 до 2,5 тысяч долларов ежемесячно – купить его можно будет всего лишь по цене 750 000$ »

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс.

«Обычно арендная плата составляет 18 тыс. руб в год на офис и торговлю», — рассказал Сергей Коршунов, – но у нас таких объектов мало».

Если помещение находится на нехоженой улице с непонятным трафиком, ставка может начаться от 15 тыс. руб в год за 1 кв. м жилья »

д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на возможность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным.

После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

— Оцените пешеходный и транспортные потоки, техническое состояние помещения; при необходимости – наличие парковок.

В стрит-ретейле анализируется не только месторасположение, общая площадь (к примеру) и качество планировки. Если это реконструкция или новый дом — по месту расположения помещений – то они могут быть лучше в плане дизайна интерьера; а также юридически грамотно оформленным документам на сделку аренды.

«Наиболее подходящее помещение — это небольшая комната площадью до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса», – говорит эксперт.

— Соответственно, и его ликвидность будет выше.

Средним спросом пользуются сетевые арендаторы. Так, например небольшой продуктовый магазин в деревне может прокормить себя и без сети «Пятерочка» или «Перекресток».

У новичков часто возникает соблазн приобрести помещение в новом спальном районе просто потому, что оно выгодно из-за небольшой суммы сделки и более низкой арендной ставки. Однако эксперты советуют выбирать такие помещения осторожно: можно совершить неудачную сделку или получить убыток от акций.

В этом случае комплекс заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля, что приводит к частым сменам арендаторов и нестабильности арендных потоках. Для минимиализации рисковых ситуаций лучше всего обратиться в профессиональную компанию (например, опытные консультанты), которые помогут разобраться во всем подробно: как устроено пространство вокруг комплекса?

Из технических характеристик нужно обратить внимание на технические характеристики помещения. Нужно оценить его планировку, назначение по документам и визуальную доступность витринного пространства, а также достаточность мощностей для арендаторов из других стран.

Например, для вытяжки и зоны погрузки в продуктовом магазине необходимо больше электронных мощностей.

Аптеки не станут арендовать больше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам потребуется более высокий уровень нагрузки на «квадрат».

Учебные центры должны иметь регистрацию по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности. При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить о ряде ограничений для удобства жителей и их безопасности